איך למקסם תמורות בפינוי בינוי
מיקסום תמורות בפינוי בינוי
בפרויקטים רבים של פינוי בינוי , ההבטחות שניתנו לדיירים היו גבוהות והוודאות לקבלם והסיכויים היו נמוכים.
העיקרון בעסקת פינוי בינוי הוא שהן הדיירים והן היזם צריכים להרוויח מהעסקה ולהיות מרוצים.
בעבר עקב אי התערבות הרשויות, פרויקטים "מבטיחים" יכלו להיתקע או לקרוס ועמם ההבטחות.
כיום לאחר שהרשויות נכנסו לשורת הרווח של היזם ביסודיות ובדייקנות זה מספק יותר וודאות ובטחונות, אבל מצד שני מגביל יותר את התמורות ולכן אם רוצים בהצלחת הפרויקט – צריכים להיות ריאליים בדרישות.
יזם פינוי בינוי
יזם פינוי בינוי יכול להגדיל את התמורות רק אם הזכויות שהוא מקבל יהיו גדולות יותר, אחרת לא יוכל לעמוד בהבטחות שנתן, שכוללות הן את התמורות לדיירים והן את צרכי הציבור אותם דורשת העירייה או הרשות המקומית, כמו גני ילדים, כבישים, תשתיות ועוד.
המחוקק הגדיר סף תמורות מקסימלי שאותו יוכלו לקבל הדיירים בתמורה .
השקפתו של היזם בפרויקט הינה כלכלית בלבד כעסק שיכול להניב לו רווחים ומטרתו הינה למקסם אותם.
היזם יתחיל בביצוע מדידות של המצב הקיים כיום ובדיקות אדריכליות מקיפות לסל זכויות הבנייה בנכס על מנת להבין איך יראה הבניין העתידי החדש שיבנה במקום מבחינת מספר הדירות, קומות, מטר לבנייה בפרויקט .
מהם הגורמים המשפיעים על התמורות ?
יש גורמים רבים שיכולים להשפיע על זכויות הבנייה שיתקבלו כגון: רוחב דרך, קווי בניין, שימור, זכויות בנייה, מכפיל אזורי, מקדם צפיפות, סוג מגורים, תבעו"ת מקומיות ועוד כך ששני בניינים שכנים יכולים לייצר סל זכויות שונה לחלוטין.
בנוסף מבוצעת בדיקת השטח הבנוי כיום וניצול זכויות הבנייה כגון: בנייה על הגג או סגירת מרפסות.
החישוב של הרווח היזמי נעשה בטופס 21 בו נקבע מפתח שהוא מספר הדירות החדשות שאותם יכול היזם לבנות על כל דירה שהוא צריך לתת לבעלי הקרקע.
המרחק בין ההבטחה למימוש ההבטחה גדול כי לעיתים עדיף לקבל פחות ולממש את העסקה .
כמה אחוזי רווח יש ליזם פינוי בינוי ?
אחוזי הרווח של היזם לאחר הקצאת שטחי ציבור והוצאות על הבנייה עצמה, על בעלי הקרקע והגופים הפיננסיים המלווים, הוא סביב ה 20%, וכל מה שמעבר יכול להתחלק בין היזם לבעלי הקרקע בצורת תמורות.
ברגע שמנסים לדרוש מעבר למקובל הפרויקט הופך ללא כלכלי ולא יצא לפועל, לכן חשוב שהדרישות יהיו הגיוניות ומקובלות בתחום.
לסיכום – שמאי טוב , ליווי צמוד של יזם פינוי בינוי ועורך דין טוב יכולים להגן עליכם ולהגדיל את ההתכנות להצלחת הפרויקט כדי שתהיו מרוצים.
